En location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, l'amortissement ne se calcule pas en appliquant un taux unique sur le prix du bien : l'administration fiscale impose une décomposition du bâti en composants distincts, chacun amorti sur sa propre durée d'usage (méthode dite « par composants », référencée BOI-ANNX-000115).
La décomposition du bâti en 4 composants
Pour un studio comme pour tout logement, la base amortissable du bâti (prix d'acquisition hors terrain, frais de notaire inclus) se répartit ainsi : le gros œuvre (structure, fondations) représente 40 % de la base, amorti sur 50 ans ; la façade et l'étanchéité 15 %, sur 40 ans ; les installations techniques (plomberie, électricité, chauffage) 15 %, sur 25 ans ; les agencements intérieurs (cloisons, revêtements) 15 %, sur 15 ans. Ces quatre composants totalisent 85 % du prix — les 15 % restants correspondent à la quote-part de terrain, non amortissable.
Pour chaque composant, la dotation annuelle se calcule simplement : (valeur du composant) ÷ (durée d'amortissement). Les travaux de rénovation et le mobilier suivent une logique séparée, amortis en général sur 10 ans chacun.
La règle qui limite l'amortissement (article 39 C du CGI)
Point souvent mal compris : l'amortissement comptabilisé une année donnée ne peut jamais créer ni aggraver un déficit fiscal. Si les loyers moins les charges sont insuffisants pour absorber toute la dotation de l'année, l'excédent n'est pas perdu : il est mis en report, sans limite de durée, et vient s'imputer automatiquement sur les résultats positifs des années suivantes. C'est ce mécanisme qui explique pourquoi de nombreux loueurs en meublé ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs pendant plusieurs années.
Simuler le calcul sur votre studio
Le détail exact dépend du prix d'achat, des frais de notaire, d'éventuels travaux et du mobilier acheté séparément. Notre calculateur applique automatiquement cette décomposition par composants et affiche la dotation annuelle, le report d'amortissement et la durée sans impôt estimée pour votre projet.