Calculateur & Simulateur de Rentabilité LMNP Gratuit
Rentabilité nette, amortissement fiscal, prêt et plus-value à la revente — calculés selon les règles réelles de la fiscalité LMNP française, gratuitement.
Les autres paramètres (financement, charges, fiscalité) utilisent des valeurs par défaut réalistes. Passez en Mode Expert pour tout affiner.
Effort d'épargne mensuel nécessaire pour couvrir les charges et le crédit.
Ces indicateurs de base sont en accès libre et illimité.
Verdict
Cash-flow mensuel par année
Débloquez l'échéancier fiscal exact année par année (impôt et prélèvements sociaux dus en année 1, 3, 5, 10...).
Débloquez la projection de votre valeur nette patrimoniale (capital remboursé + plus-value estimée) à 10, 15 et 20 ans.
Détail
Frais de notaire
- Droits d'enregistrement
- 11 904 €
- Frais et débours annexes
- 1 405 €
- Émoluments du notaire (TTC)
- 2 442 €
- Total (bien ancien)
- 15 751 €
- Total (bien neuf)
- 5 518 €
Fiscalité du foyer
- Nombre de parts fiscales
- 3
- Tranche marginale d'imposition (TMI)
- 30,00 %
- Impôt sur le revenu (hors investissement)
- 10 054 €
- Prélèvements sociaux (17,2%)
- Appliqués sur le résultat LMNP imposable
Plus-value à la revente (année 20)
- Valeur de revente estimée
- 338 804 €
- Plus-value brute
- 61 139 €
- Impôt sur la plus-value
- Net vendeur estimé
Évolution de la fiscalité LMNP
Débloquez la trajectoire complète de l'amortissement et de l'impôt LMNP, année par année.
Pour aller plus loin
Ce simulateur est et restera 100% gratuit. Nous travaillons à des partenariats avec des professionnels pour vous accompagner sur les prochaines étapes.
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Ce calculateur de rentabilité LMNP gratuit vous permet d'estimer en quelques minutes le rendement réel d'un investissement locatif meublé : rentabilité brute, nette et nette-nette, mensualité de prêt, amortissement fiscal par composants, durée sans impôt et plus-value à la revente. Contrairement à un simple ratio loyer/prix, il applique les règles fiscales françaises du régime LMNP réel pour vous donner un chiffre fiable, pas une approximation.
Rentabilité brute vs nette-nette en LMNP : quelle différence ?
La rentabilité brute(loyer annuel ÷ prix d'acquisition) est le chiffre affiché dans la plupart des annonces : simple à calculer, mais elle ignore charges et fiscalité, donc elle surestime systématiquement le rendement réel. La rentabilité nettedéduit les charges (copropriété, assurance, gestion, taxe foncière) du loyer avant de le rapporter au prix d'achat. La rentabilité nette-netteva plus loin en déduisant en plus l'impôt et les prélèvements sociaux réellement dus — c'est le seul indicateur qui reflète le cash-flow que vous touchez vraiment chaque année. En LMNP, l'écart entre rentabilité nette et nette-nette est souvent minime les premières années grâce à l'amortissement, qui neutralise une grande partie de l'impôt sans être une charge réellement décaissée.
Amortissement LMNP réel vs micro-BIC : deux logiques opposées
Au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique sur les loyers déclarés, censé couvrir l'ensemble des charges : simple, mais souvent défavorable dès que les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, amortissement) dépassent cette moitié. Au régime LMNP réel, chaque charge est déduite pour son montant exact, et le bien est amorti selon la méthode par composants (BOI-ANNX-000115) : le gros œuvre (40 % de la base, 50 ans), la façade (15 %, 40 ans), les installations techniques (15 %, 25 ans) et les agencements intérieurs (15 %, 15 ans) sont amortis séparément, en plus des travaux et du mobilier. Une règle protège le contribuable : l'amortissement d'une année ne peut jamais créer ni aggraver un déficit fiscal (article 39 C du CGI) — l'excédent est simplement reporté sans limite de durée. C'est ce mécanisme qui explique qu'un investisseur LMNP réel puisse ne payer aucun impôt sur ses loyers pendant plusieurs années, tout en encaissant un cash-flow positif.
Questions fréquentes
Comment calculer l'amortissement d'un studio LMNP ?▾
En LMNP réel, le bien n'est pas amorti en bloc mais par composants (gros œuvre, façade, installations techniques, agencements), chacun sur sa propre durée, ce qui donne une dotation annuelle nettement plus précise qu'un taux unique.
Lire le guide complet →Quel est l'impact de la taxe foncière sur la rentabilité LMNP ?▾
La taxe foncière est une charge déductible en LMNP réel : elle réduit directement le résultat imposable et se répercute surtout sur la rentabilité nette-nette, pas sur la rentabilité brute affichée dans les annonces.
Lire le guide complet →Les frais de notaire sont-ils amortissables en LMNP ?▾
Oui : en LMNP réel, les frais de notaire (droits d'enregistrement et émoluments) sont en pratique intégrés à la base amortissable du bien et amortis avec lui, plutôt que déduits en une seule fois.
Lire le guide complet →Quelle différence entre rentabilité brute et rentabilité nette-nette en LMNP ?▾
La rentabilité brute ne rapporte que le loyer annuel au prix d'achat ; la rentabilité nette-nette déduit en plus toutes les charges et l'impôt réellement dû — c'est le seul chiffre qui reflète le cash-flow que vous touchez vraiment.
Lire le guide complet →