Trois chiffres de « rentabilité » circulent pour un même bien locatif, et l'écart entre eux peut être considérable — surtout en LMNP, où l'amortissement change fortement la fiscalité par rapport à une location nue.
Rentabilité brute
Formule : (loyer annuel ÷ prix d'acquisition) × 100. C'est le chiffre affiché dans la quasi-totalité des annonces immobilières, car il est le plus simple à calculer et permet de comparer rapidement des biens entre eux. Il ne tient compte d'aucune charge, ni de la fiscalité — il surestime donc systématiquement le rendement réel.
Rentabilité nette
Formule : ((loyer annuel − charges annuelles) ÷ prix d'acquisition) × 100. Les charges comprennent la copropriété, l'assurance, les frais de gestion, la taxe foncière, l'entretien. Ce chiffre est plus réaliste mais ignore encore l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur le résultat LMNP.
Rentabilité nette-nette (ou nette d'impôt)
Formule : ((loyer annuel − charges annuelles − impôt et prélèvements sociaux dus) ÷ prix d'acquisition) × 100. C'est le seul indicateur qui intègre l'effet de l'amortissement LMNP réel sur l'impôt effectivement payé — souvent proche de zéro les premières années grâce au mécanisme d'amortissement par composants. Deux biens avec la même rentabilité brute peuvent ainsi avoir une rentabilité nette-nette très différente selon leur régime fiscal (réel vs micro-BIC) et leur niveau d'endettement.
Pourquoi cet écart est encore plus marqué en LMNP
En LMNP réel, l'amortissement du bien (par composants, sur des durées de 15 à 50 ans selon BOI-ANNX-000115) vient réduire le résultat imposable sans être une charge réellement décaissée. Il n'est pas rare qu'un bien affichant 5 % de rentabilité brute délivre une rentabilité nette-nette proche de la rentabilité nette pendant plusieurs années, faute d'impôt à payer — un avantage que la location nue ne permet pas.
Calculer votre rentabilité nette-nette précise
Le calcul exact dépend de votre tranche marginale d'imposition, de votre financement et du détail de vos charges. Notre calculateur affiche les trois niveaux de rentabilité côte à côte pour votre projet, année par année.