Contrairement à une charge courante (assurance, frais de gestion), les frais de notaire versés lors de l'achat d'un bien LMNP ne sont pas déduits en une fois l'année de l'acquisition. Ils suivent le même traitement que le prix du bien : ils viennent grossir la base amortissable et sont donc amortis progressivement, sur les mêmes durées que les composants du bâti.
Pourquoi cette différence de traitement ?
Les frais de notaire (droits d'enregistrement départementaux et communaux, débours, émoluments) sont considérés comme un coût accessoire à l'acquisition de l'immobilisation elle-même — au même titre que des frais de courtage. Comptablement, ils s'ajoutent donc à la valeur d'entrée du bien à l'actif, avant que la décomposition par composants (gros œuvre, façade, installations techniques, agencements) ne soit appliquée.
Conséquence pratique sur le calcul
Concrètement, si vous achetez un studio 200 000 € avec 15 000 € de frais de notaire, la base amortissable du bâti n'est pas 200 000 € mais 215 000 € (hors quote-part de terrain non amortissable). Cette base plus large augmente légèrement la dotation annuelle d'amortissement de chaque composant, donc réduit un peu plus le résultat imposable les premières années — un avantage non négligeable comparé à une déduction immédiate qui n'aurait profité qu'à la première année.
Et en micro-BIC ?
En micro-BIC, la question ne se pose pas : l'abattement forfaitaire de 50 % remplace toute déduction de charge réelle, frais de notaire compris. C'est un des arguments qui rend le régime réel plus intéressant dès que les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de notaire amortis) dépassent 50 % des loyers perçus.
Vérifier l'impact sur votre projet
Notre calculateur intègre automatiquement vos frais de notaire dans la base amortissable et calcule la dotation par composants qui en résulte, afin d'estimer précisément votre durée sans impôt.